Как продать квартиру, обремененную ипотекой

На сегодняшний день значительная часть квартир в Курской области приобретается в ипотеку. Но нередко через несколько лет человеку необходима квартира большего размера, либо просто денежные средства. Возможно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

На этот вопрос ответит государственный регистратор Управления Росреестра по Курской области Чадеева Л.В.

– Часто потребность в продаже квартиры, обремененной ипотекой, возникает, когда семейный доход увеличивается и человек понимает, что может позволить себе жилье большей площади. Или же, наоборот, семейные обстоятельства вынуждают продать или поменять квартиру на меньшую или в другом районе.

Порядок отчуждения обремененного ипотекой имущества подробно регламентирован действующим законодательством, в том числе законом об ипотеке. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права, как собственника заложенного имущества, распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом.

Закон не запрещает залогодателю отчуждать другому лицу имущество, заложенное по договору об ипотеке, путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива, при этом в обязательном порядке требуется согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае если выдавалась закладная, произвести отчуждение заложенного имущества, в том числе его обмен, возможно, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. При этом должны соблюдаться условия, установленные в этой закладной.

Таким образом, даже если формально собственником квартиры является гражданин, фактически без согласования с банком, в котором был взят кредит, он не сможет продать жилье.

Если кредитор, он же залогодержатель, согласен на отчуждение залогодателем заложенного имущества, то возможен следующий алгоритм действий:

1. Между покупателем и продавцом заключается и нотариально заверяется соглашение. Это дает банку гарантию на случай непредвиденных ситуаций.

2. Покупатель расплачивается по ипотечному кредиту в банке, а продавец получает справку, что перед ним не числится задолженность.

3. На основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме регистрационная запись об ипотеке погашается.

После чего зарегистрируют переход прав собственности на квартиру. И квартира официально переходит во владение покупателя.