Риски покупки квартиры с несовершеннолетними

Один знакомый отказался от покупки квартиры потому, что один из собственников был несовершеннолетним. «Зачем мне эти проблемы?» - заявил он. Так ли это? Отвечают юристы агентства недвижимости «Грейт реалити» (https://greatr.ru/).

Вопросы, связанные с защитой прав несовершеннолетних в сделках с недвижимостью четко регламентированы действующим законодательством, а количество сделок купли-продажи квартир с участием несовершеннолетних столь велико, что можно говорить о сложившейся практике, в том числе и судебной.

Боятся покупать квартиру (https://greatr.ru/indexkv.htm), в числе собственников которой есть несовершеннолетние, не стоит. Отличием от обычной покупки будет лишь необходимость получить соответствующее разрешение в органах опеки и попечительства. Инспектор опеки выдаст разрешение при условии, что права несовершеннолетних не ущемляются. Наиболее распространенной является ситуация, когда разрешение гласит, что продать квартиру можно при условии одновременной покупке на детей площади по другому адресу. И Росреестр не осуществит государственную регистрацию перехода права без выполнения этого условия.

Менее распространенная и более рискованная для покупателя квартиры ситуация, когда опека выдает разрешение на продажу с условием последующего наделения детей собственностью в другом месте (например, в новостройке (https://greatr.ru/kvartiry-v-novostroykakh-moskvy.htm)). Т. е. на момент регистрации сделки несовершеннолетние перестают быть собственниками в проданной квартире, а в другом месте собственниками еще не стали. Важно убедится в том, что указанное в разрешении событие наступит. Ведь при его невыполнении опека подаст в суд на расторжение сделки.

Умышленные и неумышленные ошибки, совершенные в разные годы при приватизации жилья привели к тому, что мы сталкиваемся со скрытыми несовершеннолетними собственниками. По документам детей в числе собственников нет, но соответствующие права они имеют. Причиной такой ситуации становилась как неправильная трактовка закона о приватизации, так и умышленные действия со стороны родителей. И в том, и в другом случае это ущемление прав несовершеннолетних. Разрешить проблему можно, либо обратившись в органы опеки, либо получив нотариально заверенное заявление об отказе от своих прав от ущемленного и уже достигшего совершеннолетия ребенка.

В ситуации, когда несовершеннолетний всего лишь зарегистрирован в квартире по месту жительства и других прав на нее не имеет, получать разрешение органов опеки не требуется. Хотя необходимость получения разрешения от опеки и попечительства может быть возвращена. В настоящее время рассматриваются соответствующие поправки в действующее законодательство.

Забота государства о матерях и подрастающем поколении, вылившаяся в материнский капитал, принесла с собой и проблему ущемления прав несовершеннолетних. Законодатель не смог сразу продумать работающий механизм своевременного наделения собственностью несовершеннолетних. Яркий пример покупка квартиры с привлечением ипотечных средств и использованием маткапитала в качестве первоначального взноса.

Собственность оформляется на родителей, а после погашения ипотечного кредита дети должны быть введены в состав собственников, что, к сожалению, происходит далеко не всегда. Поэтому проверка получения родителями материнского капитала стала насущной необходимостью.